1. Rondom wonen en leefbaarheid

Goed wonen is een belangrijk onderdeel van een bloeiende samenleving. Alleen dan kan een gemeenschap floreren als er sprake is van woongeluk voor ieder individu maar ook voor een buurt, wijk of dorp. Onze idealen van een dak boven je hoofd, genoeg ruimte om in te leven
en betaalbare woonlasten zijn daardoor voor lang niet iedereen in onze gemeente haalbaar. Maar met bouwen, bouwen, bouwen alleen komt het einde aan deze wooncrisis niet in zicht. Het marktdenken mag niet langer overheersen. De tijd van met pijn en moeite de ergste uitwassen op de woningmarkt bestrijden is voorbij. Alleen als we de regie terugpakken, met maatschappelijk verantwoordelijke projectontwikkelaars samenwerken en de volkshuisvesting in ere herstellen, kunnen we ervoor zorgen dat er in onze gemeente over de komende jaren
voldoende betaalbare woningen gebouwd zijn.

Dat het lastig is om een woning te vinden is inmiddels bij iedereen bekend. De krapte op de woningmarkt heeft een groot aantal oorzaken. Het oplossen is ingewikkeld en vraagt tijd. Tijd die er voor woningzoekenden vaak niet is. In Heerenveen is dat niet anders. Wie geen riante uitgangspositie heeft op de woningmarkt staat buitenspel. Het aantal dak- en thuislozen neemt toe, voor starters is het nagenoeg onmogelijk een fatsoenlijke betaalbare woning te vinden en de wachtlijsten voor een sociale huurwoning lopen op.

Onze inzet is: voor iedereen een fatsoenlijk dak boven je hoofd, genoeg ruimte om in te leven
en betaalbare woonlasten. Vandaar dat we streven naar:

• Mensen maken het dorp of de wijk, een gedeelde gemeente
• Een fijne leefbare buurt
• Wonen als voorwaarde
• Een fatsoenlijke, betaalbare en duurzame woning
• Voldoende woningaanbod voor alle doelgroepen, zowel in de kern Heerenveen als in de dorpen
• En daarom pakken we weer de regie!

1.1 Mensen maken het dorp of de wijk, een gedeelde gemeente

Door de demografische ontwikkeling zijn dorpen en wijken de komende jaren meer dan voorheen in beweging. Tussen nu en 20 jaar komt de babyboom generatie te overlijden, ontstaat er de komende jaren veel vraag naar wonen met zorg, neemt het aantal inwoners met dementie toe. Dat vraagt dat we samen met de mensen in dorpen en wijken kijken naar wat er nodig is. Dit doen we door voor ieder dorp een dorpsDNA op te stellen. Dit DNA geeft vorm en inhoud aan toekomstige ontwikkelingen. Het DNA wordt enerzijds afgeleid uit een analyse van ruimtelijke systemen van het dorp en anderzijds uit de beleving en visie van de dorpsgemeenschap. Daarbij ligt de nadruk op het versterken van de eigenheid van het dorp.

Een krachtig dorp is een sociaal divers dorp, waarin alle inkomensgroepen zijn vertegenwoordigd. We waken ervoor, dat er door het gebrek aan betaalbare woningen geen plaats meer is voor inwoners met lage en middeninkomens en streven naar gemengde dorpen en wijken. Uiteraard willen wij huizen duurzaam bouwen, maar we moeten de mensen die daarin gaan wonen niet vergeten. Met de volgende punten gaan wij voorop in de strijd om een sterke lokale gemeenschap te blijven kweken.

1.1 Onze keuzes

• We stellen samen met de inwoners voor alle dorpen en wijken een dorpsDNA op.

• We maken een analyse van en een visie op welke doelgroepen zich in en rond de gemeente willen vestigen.

• Dorpen ondersteunen we bij het opzetten van een Dorps Ontwikkelings Maatschappij (DOM)

• We streven naar wijken met een divers woningaanbod. In wijken met meer dan 40% sociale huur bouwen we daarom een ander type woningen dan in wijken met minder dan 40% sociale woningbouw.

• We voorkomen dat in de opkomende wijken de oorspronkelijke inwoners zich niet meer thuis voelen en er een te eenzijdige bevolkingssamenstelling ontstaat. Om dit te bereiken zetten we instrumenten als de doelgroepenverordening en huisvestingsverordening in.

• We willen de balans herstellen in wijken waar meer dan 70 % dure koop is en veel mensen met een sociaaleconomische voorsprong wonen. Daarom kiezen we er in deze wijken voor om het aanbod van sociale huurwoningen te vergroten.

• We willen de balans herstellen in wijken waar meer dan 40 % sociale huur is, veel mensen met een sociaaleconomische achterstand wonen en de sociale problematiek groot is. Daarom kiezen we er in deze wijken voor om het aanbod van middeldure woningen te vergroten.

• Binnenstedelijk bouwen passen we toe waar dat kan, maar we waken ervoor dat dit ten koste van de leefbaarheid en betaalbaarheid gaat.

• Bij binnenstedelijk bouwen is er ook altijd een plan voor groen en bomen.

• We realiseren binnenstedelijk diverse typen van woningbouw afgestemd op de analyse en visie. Niet alleen appartementen maar we bouwen ook eengezinswoningen, zodat gezinnen in onze kernen kunnen blijven wonen.

• Om de hoge woningnood op te kunnen lossen, sluiten we bouwen aan de randen van de kernen niet op voorhand uit, maar wel als dit ten koste gaat van ons waardevolle landschap en/of natuur.

• Om naast de voorzieningen in stand te houden en de dorpen te laten bruisen, willen we het bouwen aan de randen en in het buitengebied bij al bestaande woningclusters mogelijk maken, mits het landschap en/of de natuur geen onherstelbare schade oploopt. We onderzoeken de mogelijkheden tot het bevorderen van vrijkomende boerenerven zodat het bouwen een bijdrage levert aan herstel van natuur en landschap.

• Parkeernormen zijn niet heilig. Om de ontwikkeling van binnenstedelijke nieuwbouwwoningen betaalbaar te houden zijn langere parkeernormen mogelijk. We zorgen dan wel voor een goede aansluiting op het openbaar vervoer en de aanleg van fietspaden.

• We willen dat ontwikkelaars meebetalen aan de inrichting van de openbare ruimte (wijkvoorzieningen). Dit zijn bovenwijkse plankosten. Wil een ontwikkelaar dat niet, dan kan deze ontwikkelaar niet bouwen in onze gemeente.

• Elke nieuwe wijk en buurt in onze gemeente wordt aangesloten op het netwerk van ons openbaar vervoer.

• We hanteren in onze gemeente een leegstandsverordening. Hiermee gaan we de leegstand tegen, bestrijden we verloedering en zorgen ervoor dat alle gebouwen in onze gemeente gebruikt worden.

• Door corona en de opkomst van webwinkels is de leegstand van winkels en kantoorpanden in onze gemeente enorm toegenomen. Samen met vastgoedeigenaren kijken we naar een herbestemming van deze panden en waar mogelijk gebruiken we de eegstandsverordening om de transformatie tot woningen aan te jagen. Hierbij hebben we ook oog voor de eventuele impact, die de transformatie van winkels tot woningen voor een winkelgebied kan hebben.

1.2 Een fijne en leefbare buurt

1.2 Onze keuzes

• We leggen in de prestatieafspraken met woningcorporaties heel nauwkeurig vast hoe met passend toewijzen wordt omgegaan. We voorkomen concentraties van bepaalde categorieën woningzoekenden in een buurt of appartementencomplex.

• Huurdersorganisaties en hun vertegenwoordiging zitten als volwaardige gesprekspartner aan tafel bij het maken van presentatieafspraken met de woningcorporaties.

• Heerenveen krijgt weer een krachtig sociaal team waarin gemeente, corporaties, hulpinstanties en politie samenwerken. Het sociaal team krijgt ook een opdracht in het preventief werken en het voorkomen van overlast.

• Maatschappelijke opvang regelen we door de hele gemeente, zodat dit niet allen in de meest kwetsbare wijken gebeurt.

• Mensen met zware verslavings- en ggz-problematiek, die in een buurt en appartementencomplexen voor veel overlast worgen, vangen we op in speciaal daarvoor bedoelde woonvormen als Skaeve Huse. Zo krijgt deze kwetsbare groep de zorg die nodig is en ontlasten we de buurt.

• In samenwerking met de woningcorporaties regelen we voor mensen, die uit beschermd wonen komen, goede huisvesting. Zo voorkomen we concentraties van deze groep in bepaalde wijken.

• In kwetsbare wijken met veel sociale problematiek investeren we extra in het welzijnswerk en zorgen we ervoor dat een voorziening als een buurt- of dorpshuis behouden blijft. Als het nodig is geven we een extra impuls.

• Door het woningaanbod in wijken met veel sociale huur diverser te maken, voorkomen we dat huishoudens die op de maatschappelijke ladder klimmen de wijk altijd verlaten. Op die manier versterken we de sociale binding met de wijk.

• We vinden het onacceptabel dat er in onze gemeente grote gezondheidsverschillen zijn tussen van de andere wijk. In onze woonzorg-agenda hebben we daarom extra aandacht voor de voorzieningen die er naast een goede woning nodig zijn om de gezondheid van de wijkbewoners te verbeteren.

• In de prestatieafspraken met de woningcorporaties maken we afspraken over de vergroening van de tuinen van hun (sociale) huurwoningen.

1.3 Wonen is voorwaardelijk, meer sociale woningen

De overspannen woningmarkt maakt het voor starters en huishoudens met lagere en middeninkomens vaak onmogelijk een huis te vinden. Tegelijkertijd zijn deze groepen essentieel voor de veerkracht in de samenleving. De vrijwillige brandweervrouw kan niet te ver van de kazerne wonen, de verpleegkundige moet snel in het ziekenhuis kunnen zijn. Ergens kunnen wonen is een voorwaarde.

Daarnaast is wonen en ergens je leven opbouwen ook een voorwaarde voor het door ontwikkelen van onze gemeenschap. Een overspanning woningmarkt – of woningcrisis –heeft ook mogelijk lange termijn consequenties. Hierbij kan gedacht worden aan het uitstellen van gezinsvorming, de demografisch opbouw van steden en dorpen, kinderen die onmogelijk op hunzelf kunnen wonen door een gebrek aan woningen, maar ook hoe en waar men kan participeren in de samenleving. Ons programma is er voor die mensen. Wij pleiten ervoor dat woning een grondrecht is, een voorwaarde voor een beter leven.

1.3 Onze keuzes

• In onze doelgroepenverordening geven we agenten, verplegers en leraren voorrang bij de toewijzing van sociale- en middeldure huur-, en betaalbare koopwoningen. Daarmee vergroten we de sociale samenhang en de leefbaarheid in de buurt.

• In onze doelgroepenverordening geven we voor de sociale huurwoningen voorrang aan voor onze gemeente cruciale vaak praktisch geschoolde beroepen als automonteurs, fabrieksarbeiders, administratief medewerkers, schoonmakers en bezorgers. We leggen vast dat inwoners met een sociaaleconomische binding voorrang krijgen.

• We stimuleren de doorstroom van ouderen uit eengezinswoningen. Hiervoor bouwen we in onze gemeente indien nodig levensloopbestendige en gelijkvloerse appartementencomplexen en onderzoeken we de komst van woningen waar ouderen collectief samenwonen, de zogenaamde Knarrenhoven.

• Gemeenten en woningcorporaties staan zij-aan-zij om ouderen te stimuleren naar een geschikte woning te verhuizen en hen daarin te ondersteunen. Wooncoaches of verhuismakelaars en goede doorstroomregelingen kunnen worden ingezet om de ouderen het goede zetje te geven. Mensen anticiperen over het algemeen niet tijdig op de gevolgen van het ouder worden. Hierbij kan gedacht worden aan het vroegtijdig aanpassen aan een toekomstige oude dag met beperkingen.

• In deze gebouwen zorgen we voor ontmoetingsplekken en zorgvoorzieningen om eenzaamheid te bestrijden en passende zorg te organiseren. Deze woningen realiseren we samen met zorgverzekeraars en woningbouwcorporaties.

• We geven via onze huisvestingsverordening bij 30 % van de vrijkomende huurwoningen voorrang aan jongeren, starters (met een lokale binding) en mensen, die nu in de maatschappelijke opvang verblijven.

• We zetten in op een divers woningaanbod in alle gemeenten van de regio. Samen met onze buurgemeenten zorgen we hiervoor.

• Regionale solidariteit betekent ook dat jongeren en starters uit de omliggende gemeenten in onze gemeente welkom zijn. We zoeken in ons huisvestingsbeleid naar de juiste balans tussen lokale binding en solidaire omgang met onze buren en met andere regio’s.

• We dragen zorg voor woonvoorzieningen voor jongeren, die ambulante begeleiding nodig hebben, zodat ook zij dicht bij hun ouders en in hun bekende omgeving kunnen blijven wonen.

• Het splitsen van grote leegstaande boerderijen en bedrijven kan een uitkomst bieden voor het huisvesten van meerdere generaties gezinnen of woongroepen. In onze vergrijzende gemeente is levensloopbestendig wonen belangrijk.

• We willen leegstand voorkomen. Leegstaande bedrijfspanden, schimmige schuren en stallen hebben een aantrekkingskracht op verkeerde investeerders. In het kader van de aanpak van ondermijning en drugslabs in het transformeren van deze panden naar woningen een oplossing. We willen meer experimenteerruimte hiervoor.

• We hanteren hierbij wel de uitgangspunten van betaalbaarheid en toegankelijkheid om te voorkomen dat ook hier de grond zo duur wordt dat er geen goedkope woningbouw gerealiseerd kan worden.

• In de grotere dorpen (3.500 inwoners) onderzoeken we de mogelijkheid voor 2 sporen huur. Waarbij vrijkomende huurwoningen in eerste instantie gedurende een periode aan woningzoekende dorpsgenoten wordt aangeboden alvorens (spoor 2) het ruimer aan te bieden.

1.4 Misbruik aanpakken

Verkamering – het opsplitsen van woningen in meerdere (sobere) kamers – leidt regelmatig tot overlast in de buurt, onttrekt woningen aan de toch al schaarse woningvoorraad en de kamers zelf worden vaak tegen woekerprijzen verhuurd.
We willen hier een eind aan maken. Arbeidsmigranten hebben recht op fatsoenlijke huisvesting.

1.4 Onze keuzes

• We maken het verkameren van woningen in (bepaalde wijken van) onze gemeente via onze huisvestingsverordening vergunningsplichtig. Zo stimuleren we bijvoorbeeld wonen boven winkels maar gaan we het op grote schaal verkameren van woningen tegen. We leggen de vergunningsplicht vast in onze APV.

• Het opsplitsen van woningen in appartementen/kamers in (bepaalde wijken van) onze gemeente verbieden we.

• We gaan overbewoning tegen door in het bouwbesluit een gebruikersoppervlakte van 25 m2 per persoon te hanteren en door het maximaal aantal personen, dat niet tot een duurzaam huishouden behoort, per woning op maximaal 2 te stellen. De rest wordt vergunningsplichtig.

• Woonfraude pakken we aan door actief te gaan handhaven op huisvestingsvergunningen.

• Voor malafide huisjesmelkers is in onze gemeente geen plek. Verhuurders die herhaaldelijk de regels overtreden, hun panden laten verkrotten, veel te hoge huurprijzen innen en huurders schofferen komen niet in aanmerking voor of verliezen hun verhuurdersvergunning.

• Arbeidsmigranten worden vaak tegen enorme huren in erbarmelijke omstandigheden gehuisvest, terwijl werkgevers en uitzendbureaus enorme winsten opstrijken. In onze gemeente worgen we ervoor dat dit misbruik stopt, maken we met werkgevers en uitzendbureaus bindende afspraken over fatsoenlijke huisvesting en gaan we waar nodig over tot strikte handhaving en bestraffen we malafide verhuurders.

• We maken maximaal gebruik van de instrumenten op het gebied van wonen, zoals de zelfbewoningsplicht, antiverkameringsregels en de huisvestingsverordening.

1.5 Een fatsoenlijk, betaalbare en duurzame woning

Om de klimaatdoelstellingen te halen is de verduurzaming van woningen belangrijk. Door woningen te isoleren neemt het energiegebruik en de CO2-uitstoot af en krijgen inwoners een lagere energierekening.

1.5 Onze keuzes

• In de prestatieafspraken maken we met woningcorporaties afspraken over de verduurzaming van de bestaande woningen (aantallen, termijnen en niveau’s).

• In de prestatieafspraken met woningbouwcorporaties leggen we vast wanneer welke wijken geïsoleerd worden, energieneutraal worden, van het gas af gaan en/of zonnepanelen op de daken krijgen en welke wijken beter gesloopt en herbouwd kunnen worden, omdat isolatie te duur en te weinig zoden aan de dijk zet.

• Met subsidies voor het verduurzamen van woningen met een WOZ-waarde tot € 185.000 zorgen we ervoor, dat al onze inwoners en niet alleen die met hoge inkomens de overgang naar duurzame energie en energiezuinige woningen kunnen maken.

• Bij het verduurzamen van bestaande woningen is het belangrijk om een realistische kosten-baten analyse te maken. Negentiende-eeuwse arbeidswoningen is verstandig en haalbaar, maar nul op de meter in zulke woningen realiseren is dat niet. In sommige gevallen is sloop en nieuwbouw een betere oplossing.

• Samenwerking is bij deze enorme opgave belangrijk. Als een corporatie ineen wijk gaat verduurzamen, maken we afspraken dat zij in die wijkliggende koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 185.000 benaderen meteen aanbod om mee te doen. Zo kan de hele wijk samen besparen.

• De gemeente richt een fonds in om eigenaren van woningen te helpen bij de financiering van de isolatie of het plaatsen van zonnepanelen. Terugbetaling kan via de besparing op energielasten.

• Wij passen het idee van natuurinclusief bouwen en ontwerpen toe om gezonde en aantrekkelijke steden/dorpen te creëren, die voor alle gebruikers een prettige leefomgeving zijn.

• We stimuleren groene gevels, groene daken en bomen in de straat.

1.6 En dus nemen we weer regie

Decennialang is ook in Heerenveen de regie op de ontwikkeling van wonen en leefbaarheid aan de grillen van de markt overgelaten. Samen met de inwoners en de corporaties pakken we weer de regie op wonen in Heerenveen om de volkshuisvesting in ere te herstellen. Een dorp of wijk is meer dan een verzameling stenen.

1.6 Onze keuzes

• We hanteren het instrument van ‘de doelgroepenverordening’. Hiermee leggen we vast hoelang de sociale en middeldure huurwoningen behouden blijven als middeldure huurwoningen. Wij stellen deze instandhoudingstermijn op minimaal 25 jaar, zodat deze woningen voor lagere tijd betaalbaar blijven.

• We hanteren het instrument van ‘de huisvestingsverordening’. Hiermee leggen we vast dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën (zie ook elders in dit hoofdstuk) woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. We zorgen ervoor dat marktpartijen tot sociale keuzes komen. Daarvoor zetten we lokale instrumenten als, bestemmingsplannen, de structuurvisie (omgevingsvisie), woonvisie en de huisvestingsverordening in. Zo stellen we voorwaarden aan wat ervoor wie in onze gemeente gebouwd wordt.

• Met actief grondbeleid stimuleren we de bouw van betaalbare huur- en koopwoningen en voorkomen we dat grond in handen valt van speculerende beleggers en projectontwikkelaars.

• Met actief grondbeleid bevorderen we de bouw van voldoende betaalbare woningen. Private grondeigenaren kunnen op vrijwillige basis hun grond overdragen aan de overheid. zodat de samenleving profiteert van de waardestijging en de overheid de bouw kan versnellen.

• We differentiëren in de grondprijzen. Voor de realisatie van sociale huurwoningen hanteren we aan andere prijs (sociale grond) dan voor de realisatie van koopwoningen van boven de NHG-grens (voor 2021 ligt de NHG-grens op € 325.000).

• In onze bestemmingsplannen, de structuurvisie (omgevingsvisie) en woonvisie leggen we percentueel vast waar en hoeveel sociaal, middelduur en duur gebouwd kan worden.

• We leggen vast dat van de te bouwen betaalbare woningen een nader te bepalen percentage huur on de liberalisatiegrens valt en welk percentage goedkopere koopwoningen we realiseren.

• We stellen bij alle woningbouwlocaties in onze gemeente een realisatieplicht van 3 jaar in. Projectontwikkelaars worden zo gedwongen om binnen afzienbare tijd woningen te realiseren. Daarmee bestrijden we het woningtekort en voorkomen we dat projectontwikkelaars met speculatie de prijs opdrijven.

• We leggen in de prestatieafspraken met woningcorporaties vast hoeveel sociale huurwoningen er de komende jaren gebouwd gaan worden én hoeveel er maximaal verkocht mogen worden. Hiermee voorkomen we dat er meer sociale huurwoningen verkocht worden dan gebouwd worden.

• Veel woningcorporaties hebben door landelijke regelgeving als de verhuurderheffing en vennootschapsbelasting te weinig geld in kas om voldoende woningen te bouwen en bestaande woningen te verduurzamen. Als gemeente blijven we er in regionaal en VNG-verband op hameren dat deze belastingen van tafel moeten.

• In onze gemeente is doorstroom uit sociale woningen belangrijk. Om die doorstroom op gang te brengen is het essentieel om ook voldoende middeldure huurwoningen te bouwen en goedkope en middeldure koop te realiseren. Daarom maken we bindende afspraken met institutionele beleggers, zodat pensioenfondsen, over de bouw van woningen met een maandelijks huurbedrag van € 750 tot € 950 per maand.

• Om de doorstroom van een- en tweepersoonshuishoudens uit eengezinswoningen te bevorderen krijgt deze groep voorrang bij toewijzing van sociale huur en/of middeldure appartementen. Met de projectontwikkelaar maken we de afspraak, dat nieuw opgeleverde appartementen een maand openstaan voor mensen die een grote woning willen verlaten.

• We maken met de woningcorporatie afspraken om de groep mensen die in een ‘te dure’ woning woont en als gevolg onvoldoende huurtoeslag ontvangt te helpen. Zo kan deze groep naar een goedkopere woning verhuizen of in aanmerking komen voor huurverlaging.

• Niemand slaapt op straat. Het aantal mensen dat noodgedwongen in onze gemeente op straat slaapt stijgt. We realiseren meer opvanglocaties om dakloosheid aan te pakken. Ook zorgen we ervoor, dat mensen als eerste een dak boven hun hoofd krijgen (housing first) en krijgen ze meer begeleiding, zodat ze sneller weer zelfstandig kunnen wonen.

• We willen voorkomen dat projectontwikkelaars de woningnood zien als een winstmodel.
Daarom verkopen we onze grond, dan wel verlenen vergunning, aan projectontwikkelaars
die onze gemeentelijke eisen qua betaalbare woningen accepteren.

• We leggen in de afspraken met projectontwikkelaar een instandhoudingstermijn van 25 jaar vast, zodat de betaalbare woningen voor langere tijd beschikbaar blijven.

• We helpen de woningcorporaties met het bouwen van sociale koopwoningen met een prijs tot de NHG-grens.

• We voorkomen dat koopwoningen na een korte periode tegen de hoofdprijs verkocht worden (maximale winstrealisatie). Woningen, die eerder verkocht zijn door een woningbouwcorporatie, moeten door de bewoners tegen een vastgesteld bedrag terug worden verkocht aan de woningcorporatie. Hierbij maken we gebruik van bestaande instrumenten als koopgarant en/of maatschappelijk gebonden eigendom.

• Om speculatie met woningen te voorkomen voeren we bij nieuwbouwwoningen in onze gemeente een zelfbewoningsplicht van 6 jaar in. Hiermee voorkomen we dat koopwoningen worden verhuurd of worden doorverkocht voor de maximale winst.

• In de doelgroepenverordening leggen we ook vast voor welke inkomensgroepen de sociale koopwoningen bedoeld zijn. Zo voorkomen we dat hoge inkomens de woningen kopen en de starters en middeninkomens alsnog geen woning kunnen kopen.